Modificación a la ley de corredores inmobiliarios
Es importante destacar que lo aprobado en la Legislatura porteña es la modificación a la ley 2340 y no un cambio en la actual Ley de locaciones urbanas (Ley de alquileres). Consideramos, que esto es inconstitucional, ya que contradice lo estipulado por el artículo 1351 del Código Civil y Comercial (CCyC).
Una norma inferior como es la Ley de locaciones urbanas no puede contradecir a una norma superior como lo es el Código mencionado. El artículo 1351 del CCyC establece que si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346, en cambio si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Se están preparando varias acciones de acciones declarativas de inconstitucionalidad al respecto.
Modificación a la reglamentación de alquileres en CABA
1) La comisión deberá afrontarla también el propietario del inmueble y no sólo el inquilino, como ocurre en la actualidad.
2) Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador.
Posiciones a favor y en contra de la «Ley de alquileres»
«La es Ley es positiva», anticipa Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino porteña. «Al mercado inmobiliario no lo afecta porque se seguiría cobrando la comisión, pero al locador. Además prohíbe la sobre facturación en gestoría, por ejemplo, en concepto de trámites de averiguación de antecedentes que cuestan $400 y los cobraban hasta $2500», agrega.
Sobre éste último punto hay una modificación importante, en artículo 10 de la Ley 2340 sobre «deberes de los corredores inmobiliarios» que incorporaría el siguiente párrafo: «Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional». Muñoz entiende que la Ley apuntalará aún más los derechos de los inquilinos que en agosto del año ganaron una batalla. En el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 17 de la ciudad se resolvió que los corredores inmobiliarios (al menos 6000) no podían cobrar más de un mes de comisión, es decir, el 4,15% del valor total del contrato.
Para Héctor D’ Odorico, presidente del CPI, el efecto será totalmente adverso. «Entendemos que [la Ley] estará lejos de beneficiar al inquilino, por el contrario, lo perjudicará», apunta. «El costo que tendrá que afrontar el locador se trasladará al locatario. Por ejemplo, cuando ponga en alquiler un departamento por $7000, pedirá $7000 más el valor de la comisión dividido en 24 meses. Esta no es una reforma a la Ley de alquileres, sino una quita de ingreso a los operadores inmobiliarios», avisa.
Sin embargo, Maquieyra planteó otro escenario. «Es una hipótesis, no sabemos si los alquileres aumentarán. Pero esa situación la contemplamos con los inquilinos, en las reuniones previas, y nos dijeron que estaban dispuestos a pagar $200 o $300 más por mes que todo junto al inicio del contrato. Esta Ley reduce drásticamente los costos de ingreso», dijo.
Resumen de la nueva «Ley de alquileres»:
· Limita las comisiones al 4,15%
· La comisión debe ser pagada por el propietario.
· Queda prohibido cobrarle comisión a los futuros inquilinos.
· Contempla que el propietario deberá abonar los estudios del título de propiedad que se presenten en garantía.
· Plazo de los contratos: se discute de pasar de 2 años como el actual a 3 años.
· Control de aumentos: la Ley aprobada en el senado plantea establecer incrementos anuales y no semestrales como ocurre en la actualidad. se debaten según topes de alquileres hasta $ 15.000 y $25.000 mensuales.
· Otros puntos de debate es lo referido a la devolución del depósito, se determina que se reintegre el monto al momento de entregar la llave , pero actualizado al último mes de alquiler, por lo tanto es razonable para no perder el poder adquisitivo.
· Tema expensas extraordinarias: Vinculado a la nueva Ley según el Código Civil y Comercial, referido a la Propiedad Horizontal, deben ser abonadas por el propietario. Es importante recordar que ellas serán aprobadas por la asamblea reunida al efecto.
